פסק-דין בתיק תא"מ 5327-07

1.         לפניי תביעה לפינוי ולתשלום דמי שימוש ראויים בגין דירת מגורים בשטח של 51.54 מ"ר, הנמצאת בקומה שלישית ואחרונה של מבנה הידוע כחלקה 60/2 בגוש 18010 בעכו העתיקה (להלן "הדירה").

            הדירה הינה בבעלות רשות הפיתוח, ונוהלה עד לחודש 8/03 על ידי עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן "עמידר"), ומחודש זה ואילך הועבר ניהולה לידי התובעת, החברה לפיתוח עכו העתיקה בע"מ (להלן "התובעת").

2.         הנתבעים שהינם משפחה הכוללת אב ואשתו וחמשת ילדיו, מחזיקים כדיירים מוגנים בדירה הנמצאת בקומה שנייה של המבנה, כאשר חמש מדרגות מפרידים בינה לבין הדירה.

3.         לטענת התובעת, על פי טופסי ביקור שנערכו על ידי נציגי עמידר, הדירה דווחה אצלה כדירה פנויה ואטומה. אולם במהלך בדיקה שגרתית שנערכה על ידה בשנת 2003, התגלה לה כי הנתבעים פלשו לדירה.

4.         במהלך השנים 2005-2004 נעשו ניסיונות להסדרת זכויותיהם של הנתבעים בדירה ללא מכרז, וועדת החריגים של התובעת אישרה את החכרת הדירה לנתבעים, אך האחרונים לא שילמו את המקדמה בסך של 1,500 ש"ח החלה עליהם, ומשכך הועבר התיק לטיפול משפטי.

5.         מכאן הגשת התביעה דנן שבה עותרת התובעת כאמור להורות על פינוי הנתבעים מהדירה, ולחייבם בתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש שנעשה בה על ידם במהלך תקופת הפלישה.

6.         יחד עם התביעה הגישה התובעת בקשה לפיצול סעדים אשר נתקבלה על ידי כב' השופט וגנר בהחלטה שניתנה ביום 5.3.07 (בש"א 4610/07). 

7.         הנתבעים טענו להגנתם כי עד לשנת 1995, הדירה לא היתה ראויה למגורים שכן היא היתה ללא גג, חלונות ו/או דלתות, ושימשה כאתר להשלכת פסולת והתבודדות נרקומנים וזונות. המצב יצר מפגע בריאותי ובטיחותי לנתבעים, ואבי המשפחה מר עראבי סמיר (להלן "הנתבע") פנה בשנת 1993 אל עמידר, וקיבל את הסכמתה לסילוק הפסולת מהדירה, וכך היה. לטענתו, על מנת למנוע את הישנות המפגע, סוכם בינו לבין עמידר כי עמידר תיצוק גג לדירה, ולאחר מכן, הוא ישפץ אותה ויכשירה למגורים ויתגורר בה יחד עם בני משפחתו. בשנת 1995, יצקה עמידר גג לדירה, כאשר הנתבע השתתף בהוצאות היציקה בסכום של 3,000 ש"ח, על פי הנטען. מאז הוא שיפץ את הדירה בצורה יסודית והשקיע בה כ- 80,000 ש"ח כדבריו, והתגורר בה יחד עם בני משפחתו.

            במצב דברים זה, טענו הנתבעים כי הדירה משמשת להם כדירת מגורים מאז שנת 1995, בהסכמת עמידר ובאישורה, ומשכך מנועה התובעת מלפנותם ממנה. עוד טענו כי קמה להם זכות קיזוז בגין ההשקעות שהושקעו על ידם בדירה.

8.         במהלך המשפט, הגיעו הצדדים לידי הסכמה שלפיה התביעה הנוכחית תתמקד אך ורק בסעד הפינוי והסעד הכספי של דמי שימוש ראויים, תוך ויתור על טענת הקיזוז שהועלתה על ידי הנתבעים, וזאת מבלי לפגוע בזכותם של הנתבעים להגיש תביעה עתידית כנגד התובעת, במידת הצורך, לגבי ההשקעות שנעשו על ידם בדירה.

9.         במהלך ניהול המשפט, נעשו ניסיונות בין הצדדים להגיע להסכמה להסדרת הזכויות בדירה, אולם ניסיונות אלה לא הניבו פרי לצערי.

10.        דיון

            שתי השאלות המתעוררות בתביעה דנן, הן האם ניתנה לנתבעים רשות להחזיק בדירה ולעשות בה שימוש על ידי עמידר כטענתם, ואם כן, מהו סיווגה של רשות זו, האם מדובר ברשות הדירה או בלתי הדירה?

השאלה השנייה הקשורה לשאלה הראשונה היא מהו גובה דמי השימוש הראויים שעל הנתבעים לשלם לתובעת, למקרה ויוכח כי החזקתם בדירה הינה שלא כדין?

11.        האם ניתנה לנתבעים רשות להחזיק בדירה?

אתחיל ואומר כי מקובלת עליי עדותם של הנתבעים באשר למצב הדירה עובר לשיפוצה על ידם, וטענתם כי עבודות השיפוץ שנעשו בדירה, נעשו בידיעתה והסכמתה, המפורשת או המכללא, של עמידר. להלן נימוקיי:

12.        הנתבע תיאר בהרחבה את מצב הדירה עובר לשיפוצה על ידו. עדותו הנ"ל נתמכה בעדותו של מר עבד חמד עוראבי, קבלן רשום, אשר ביצע עבודות עבור עמידר בתקופה הרלוונטית לתביעה. מר עבד תיאר בתצהיריו נ/2 ו-נ/3 הכיצד הוציאה עמידר בשנת 1995 מכרז ליציקת גג בטון לדירה, והכיצד בוצעה העבודה על ידי קבלן אחר שזכה במכרז. בנוסף הוא תיאר בהרחבה את עבודות השיפוץ שנעשו על ידו בדירה, לבקשת הנתבע, לאחר יציקת הגג, ואת עבודות פינוי הפסולת שהיתה בדירה. אמנם מר עבד לא תמך את עדותו בקבלות ו/או אישורים אחרים לגבי ביצוע העבודות, הגם שהתברר כי הינו קרוב משפחה של הנתבע, אולם, הדבר לא פגע במידת האמון שייחסתי לעדותו. אמון זה התבסס בין היתר גם על המכתב משנת 2004 (נספח ג' לכתב התביעה) שהועבר לתובעת ובו הזכיר הנתבע את עבודות השיפוץ שנעשו על ידו בדירה בהסכמת עמידר כדבריו, ואשר מומנו מכספי הפיצויים שקיבל מעבודתו בעירית עכו, וכן על עדותה של נציגת התובעת גב' סצ'י מירי שבה מסרה כי הנתבעת הודיעה לה, מיד עם ביקורה הראשון בדירה, על ביצוע השיפוצים בדירה בהסכמת עמידר. בנוסף, הנני מפנה להחלטות ועדת החריגים אצל התובעת אשר העתק מהן צורף לכתב התביעה, שלפיהן הוחלט על החכרת הדירה לנתבעים באופן שהדירה תימכר כריקה בניכוי השקעות הנתבעים אשר יוערכו על ידי מהנדס החברה.  

הדברים הנ"ל מבססים את הרושם באמיתות גרסתם של התובעים בדבר ביצוע עבודות השיפוץ היסודיים בדירה.

13.        לעומת זאת, התובעת לא הביאה ולו בדל ראיה להוכחת מצב הדירה בשנים הרלוונטיות  על מנת להפריך את טענותיהם הנ"ל של הנתבעים, אף לא את תיק הנכס שהתנהל בחברת עמידר, והסתפקה בהצגת טופסי ביקור של עמידר בדירה שהראשון בהם הוא משנת 2002, ובהם נרשם כי הדירה סגורה ואטומה ולא ניתן להיכנס אליה. טפסים אלה מלבד היותם לאקוניים, לא ניתן היה להסתמך עליהם להוכחת אמיתות תוכנם בהעדר התייצבות מי שערך אותם לחקירה.